【大约在冬季】湾区2018年11月房市快报

普泉· 硅谷房市快报 :
  • 库存同比暴增70%,新上市房源每周剧减
  • 销售数量及房屋中位价及销售数量大幅下降,
  • 股市持续动荡,房屋DOM持续攀升
  • 贷款利率小幅下降
  • 加州房地产经纪人协会(CAR)的11月份房屋统计数据新鲜出炉

11月8日,山火“坎普”于旧金山东北约两小时车程的天堂镇附近悄悄燃起,从星星之野火,迅速发展成为无法阻挡的燎原烈焰。直至25日,“坎普”山火才完全受到控制,但已经夺去了86条生命,摧毁了18,804栋建筑,成为加州历史上破坏性最强的山火。

大风助长的烈火浓烟被美国宇航局卫星在太空清晰拍照,地面的火势蔓延迅速,很多人只有短至几分钟的反应时间逃生。

随风飘散的烟尘让湾区的空气质量严重恶化,北京过来的小伙伴们纷纷表示能见度之差已经赶超家乡了,于是学校停课,口罩和空气净化器脱销,大家能不能出门就不出门,导致周末房屋开放日的人流量也大幅度减少。


就在湾区居民苦盼降雨之际,房源之雨正在滋润着全美的房市。据Realtor.com的统计数据显示,10月份库存同比上升2%,终止了历史上持续最久长达4年的库存同比下跌之势。

房屋需求也在稳定上升之中,第三季度房屋持有率达到64.4%,其中35岁以下人口房屋持有率同比大幅上涨1.2%。

根据数据公司Attom的统计结果,全国有贷款的房屋中25.7%的房子贷款额已经在市场价的50%以下,创下历史新高。

感恩节网上消费额同比上涨28%,其中黑色星期五当天就达到230亿,同比上涨9%。

加州11月份房屋销售量同比下降13.4%,为4年来降幅最高。

其中湾区11月份房屋销售量则同比下降11.5%。


与湾区房市紧密相关的Nasdaq指数进入11月份时为7357点,11月30日以7330点收盘,但是期间又是好一阵过山车,其中11月20日曾一度下跌到6908点。

一度显赫的币王“比特币”也在11月份突然进入暴走模式,11月14日12时,比特币单价为6417美元。与去年底的19299美元相比,比特币已从空中坠落,暴跌67%。接下来在11月25日零时,比特币单价4342美元,当日18时24分,比特币单价跌至3620美元,不到24小时,再次下跌17%。仅仅11天,比特币已跌44%,市值蒸发486亿美元。


据美国劳工部公布报告称,11月美国失业率为3.7%,与前值持平,为10年来的低点。此外,11月时薪环比不及预期;时薪同比增速则与预期持平,为2009年以来的高位。

San Jose-Sunnyvale-Santa Clara区域11月失业率则为2.4%,比10月份的2.5%略有下降,且大幅低于去年同期的2.8%。


11月的湾区房市降价和滞销依然是主旋律,房子的DOM(Days on Market)不断上攀,Santa Clara县独栋的中位DOM为18天,也就是房子上市后2周半才能售出,这个数字比上月增加28.6%,同比则已经翻倍。

San Mateo县独栋的中位DOM则为16天,比上月增加33.3%,同比增幅也为33.3%


目前处于观望模式的买家很多,一方面股市动荡导致首付缩水,另一方面也对贸易战的影响深感忧虑,剩下来买房意志坚定的小伙伴往往发现虽然抢房没有以前难了,在年末假日季找到一个喜欢的房子还是没那么容易。

虽然很多房子上市后都对第一个offer望眼欲穿,少量开价低于市场价且卖相讨喜的房子依然会引来众多竞价,笔者11月份参与的竞价中仍然有一半以上是Muliple Offer,其中两次竞价数量在6个以上。

新房销售也举步维艰,再加上年底需要冲一下业绩,于是花样百出地降价促销,如果能够保证在年底前过户则可能拿到更加优惠的价格。

Google总部所在的山景城目前同时有5个新房小区在售,当其他4个小区都在各种降价时,11月10日开盘的Palmero却连续三期一抢而空,幸运的优胜者们都成功通过了对优质网速,迅速的反应能力,强大的百米冲刺能力,以及在售房处门口排队2-3天的风餐露宿能力的考验。


11月新上市房源数量继续大幅减少,临近感恩节更急剧下降。Santa Clara县9月份每周上新都在400套以上,到11月最后一个星期已经降到200套左右,但是依然远高于去年同期

11月初:Santa Clara县一周上新约339套房;San Mateo县一周上新约151套房

11月中:Santa Clara县一周上新约231套房;San Mateo县一周上新约83套房

11月底:Santa Clara县一周上新约206套房;San Mateo县一周上新约85套房


11月份湾区9县库存比去年同期上升幅度高达70%,为全加州涨幅最高,成交量则下降12%,也远高于上月3%的跌幅。

距此湾区库存已经连续8个月同比上升,且涨幅不断扩大。

而👉去年同期👈还是一房难求。


11月份仅南湾和半岛就至少有144笔全现金房屋交易,较👉去年同期👈减少19%,也较上月小幅下降,其中在$1M以下的入门市场明显增加,高端市场则大幅减少

<$1M – 60笔现金交易

$1M – $2M – 53笔现金交易

$2M – $3M – 12现金交易

$3M – 19笔现金交易


正如市场预期联储局在11月没有加息,并于12月19号的会议上决定加息25个基点,将联邦基金利率目标区间上调至2.25%-2.5%,同时暗示2019年将加息两次,消息出来后贷款利率稳中有降。

从上期发稿距今30年固定贷款利率已下降约0.3%,5ARM利率也下降约0.15%。

这是今年第四次加息,也是启动加息周期三年来第九次加息,更是1994年以来首次在面临股市下跌时加息


11月加州房地产经纪人协会(CAR)统计数据显示除San Mateo的公寓和联排基本房价稳定以外,湾区核心区域房屋中位价较上月均有不同程度的下跌。

Santa Clara的独栋别墅中位价已经比去年同期下降2.5%,San Mateo独栋中位价则与去年同期持平。

Santa Clar的公寓联排中位价则比去年同期上涨9.1%,San Mateo公寓联排中位价则比去年同期下降1.1%。

San Francisco二手独栋 –9.8%

San Francisco二手联排公寓 – 5.9%

Santa Clara二手独栋 – 3.1%

Santa Clara二手联排公寓 –9.2%

Santa Mateo二手独栋 – 5.5%

Santa Meteo二手联排公寓 – 0.6%

11月房屋交易量大幅减少,大部分区域都较上月出现了两位数的下滑,并且大幅低于去年同期。

San Francisco二手独栋 –14%

San Francisco二手联排公寓 – 19%

Santa Clara二手独栋 – 10.9%

Santa Clara二手联排公寓 –6%

Santa Mateo二手独栋 – 22.1%

Santa Meteo二手联排公寓 – 15.2%

值得注意的是11月份过户的房屋大部分是在10月份进入合同。并且每个县中各区域就业,学区,交通便利情况大不相同,所以受买家追捧的程度和房价趋势也大有不同。

湾区9县二手独立屋中位成交价及成交数量:

湾区9县二手公寓及联排别墅中位成交价及成交数量:

除San Francisco外,各县的房屋11月份成交价与上市价的比例都较上月有明显的下降,且大幅低于去年同期。这个数据显示很多房子都不再收到多个offer的竞价


作者:Alexandra Zhou


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